Działka budowlana [CHECKLISTA]

jak znaleźć działkę

Jak znaleźć dobrą działkę budowlaną?

Rozważania na temat działki budowlanej można zacząć filozoficznie od pytania co powinno być wcześniej – działka czy projekt domu. Nie ma na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi, każdy z tych wariantów ma swoje zalety i wady.

Działkę kupuje się często bo trafiła się okazja – czyli działka spełnia nasze podstawowe wymagania odnośnie lokalizacji, a jednocześnie jest w dobrej cenie. Zakup działki w takiej sytuacji może być bardzo dobrym pomysłem, ale trzeba pamiętać, że działka będzie wpływać na projekt domu. Po pierwsze miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku – warunki zabudowy – określą np. maksymalną wysokość budynku, kształt dachu lub powierzchnię zabudowy. Mogą one również wykluczać zabudowę mieszkalną. Ryzyko to będzie mniejsze jeśli kupimy działkę w sąsiedztwie której już stoją domy. Drugą kwestią którą determinuje działka to kształt i wymiary działki. Na wąskiej działce nie uda się zbudować rozłożystej parterówki. Z drugiej strony na działce w kształcie kwadratu, ale o niewielkiej powierzchni, dom parterowy się zmieści, ale ogród nie będzie zbyt rozłożysty. Mam nadzieję, że udało mi się zobrazować, jaki wpływ ma działka na projekt domu.

Kupno projektu domu przed zakupem działki też ma swoje minusy. Niestety nikt nam nie zagwarantuje, że uda się znaleźć działkę w odpowiedniej lokalizacji, cenie i kształcie, tak aby udało się na niej posadowić dom.

Z własnego doświadczenia, uważam że najlepszy pomysł to kupno działki w sytuacji, gdy mamy już ogólne pojęcie jaki dom chcemy. Czy to ma być dom parterowy czy piętrowy, rozłożysty czy zwarty. Po zakupie działki, która będzie spełniała takie podstawowe założenia, można płynnie przejść do konkretyzacji tych planów w formie projektu budowlanego.

działka

To tyle jeśli chodzi o strategię kupowania działki, teraz przejdźmy do konkretnych zagadnień, na które trzeba zwrócić uwagę kupując działkę budowlaną [CHECKLISTA].

  1. Po pierwsze stan prawny. Należy sprawdzić czy sprzedający jest właścicielem oraz czy jest założona księga wieczysta – to jest szczególnie istotne jeśli zamierzamy finansować się kredytem hipotecznym. Pozostając w temacie księgi wieczystej trzeba sprawdzić czy nie ma wpisanych w niej obciążeń lub służebności. Dla czytelników nie zaznajomionych z terminologią prawniczą chciałem wyjaśnić, iż służebność polega w szczególności na tym, że inne osoby mogą korzystać z naszej działki na przykład po to aby przejechać na własną działkę. Sytuacje takie nie są rzadkością i często wynikają z dawnych podziałów gruntów. Z perspektywy nabywcy działki obciążonej służebnością jest to oczywiście uciążliwość, dlatego warto to wcześniej sprawdzić. Inna sytuacja to taka, gdy działka jest obciążona hipoteką. W takim przypadku powinniśmy dopilnować, aby cena jaką zapłacimy sprzedającemu w pierwszej kolejności została przeznaczona na spłatę hipoteki. Dobrze, żeby takie ustalenia znalazły się w akcie notarialnym nabycia działki.
  2. Otoczenie działki – to kolejny aspekt, który trzeba wziąć pod uwagę kupując działkę. Tu mam na myśli całe sąsiedztwo naszej działki – czy są to domy, las czy może zakłady przemysłowe. Można też wziąć pod uwagę ogólną atrakcyjność okolicznej zabudowy – to może mieć znaczenie, jeśli kiedyś w przyszłości zdecydujemy się sprzedać działkę.
  3. Kształt działki. To odnosi się głównie do rozważań jaki dom można postawić na konkretnej działce – o czym była mowa wcześniej. Z usytuowaniem domu wiąże się kwestia widoku z poszczególnych okien. Aby w ogóle było możliwe zamontowanie okien, odległość ściany domu od granicy działki powinna wynosić 4 metry. Warto mieć to na uwadze planując położenie domu na działce. Kształt działki determinuje też położenie i ilość miejsc parkingowych oraz możliwości aranżacji ogrodu.
  4. Planowane inwestycje w okolicy. Może się okazać, że za oknem powstanie droga szybkiego ruchu albo większy zakład przemysłowy. Warto więc być aktywnym obserwatorem – przykładowo niezabudowany kilkukilometrowy pas terenu może sugerować rezerwę pod przyszłą budowę drogi. Informację o planowanych inwestycjach można znaleźć w planach zagospodarowania terenu oraz co ciekawe – często w prasie lokalnej. Lokalni dziennikarze posiadają nierzadko dużą wiedzę o planowanych oraz rozważanych inwestycjach.
  5. Odległość od istotnych punktów. Dom, który zbudujemy na działce będzie centrum naszej aktywności życiowej. Bardzo ważna jest więc odpowiednia odległość od szeroko pojętej infrastruktury. Przykładowo dyskont spożywczy może być nieco dalej, bo i tak na zakupu pojedziemy samochodem. Z drugiej strony, warto aby szkoła była w nie dużej odległości aby nasze starsze dziecko mogło samodzielnie do niej trafić i wrócić (inaczej długo będziemy mieli etat szofera).  Inne ważne punkty to przystanek komunikacji zbiorowej (samochód zawsze może nie odpalić), lekarz czy nawet mechanik samochodowy lub sklep całodobowy z podstawowymi lekami. Generalnie w tej kategorii wygrywają działki położone w bardziej zurbanizowanej okolicy. Osobiście też uważam, że do lasu można pojechać  raz na miesiąc, a do szkoły dziecko chodzi codziennie, podobnie jak my do pracy. Warto jest więc mieć często odwiedzane miejsca w niewielkiej odległości od domu.
  6. Droga dojazdowa. To bardzo ważna sprawa. Trzeba sprawdzić tu wiele kwestii – czy droga jest publiczna, własna czy może wspólna albo też sąsiada. Najlepszy wariant to oczywiście droga publiczna i najlepiej z nawierzchnią zbliżoną do asfaltowej. Droga publiczna oznacza, że samorząd lub inne władze będą dbać o jej stan. Warto też sprawdzić priorytet odśnieżania – tak żeby dało się wyjechać zimą. Informacje w tym zakresie powinny być dostępne w urzędzie gminy. Nawierzchnia też jest ważna bo im bliższa do asfaltowej, tym bardziej odporna na warunki atmosferyczne. Inna jest sytuacja gdy mamy drogę dojazdową, której jesteśmy właścicielami my, sąsiad lub jest to droga wspólna. W takim wypadku pojawia się problem utrzymania nawierzchni oraz odśnieżania. W najlepszym wariancie może się udać przekazać taką drogę gminie na własność w celu bieżącego utrzymania, w najgorszym – będziemy musieli sami finansowo angażować się w utrzymanie drogi.
  7. Historia działki to kolejny istotny temat. Generalnie dobrze wiedzieć co działo się na działce zanim została wystawiona na sprzedaż. Najwięcej problemów może stanowić działka, na której znajdował się staw lub dzikie wysypisko śmieci. Wyschnięty staw lub podmokła łąka mogą znacząco utrudnić budowę domów bowiem nie są stabilne grunty. Nawet glina jest wybierana przed położeniem fundamentów, a cóż można powiedzieć o miękkich i nie stabilnych torfach. Ten sam problem może dotyczyć działek położonych w pobliżu rzek. Dobrze wiedzieć, że budowa domu na niestabilnych gruntach może się wiązać z koniecznością wymiany takiego podłoża, a to oznacza duże koszty. Jeśli nie mamy pewności  co do jakości gruntu można pomyśleć o pionowym odwiercie, który pozwoli przygotować przekrój warstw grunty, a następnie ustalić ich nośność. Druga niekorzystna sytuacja to działka, na której znajdowało się wysypisko śmieci (dzikie lub nie). Tutaj w grę wchodzą potencjalne problemy takie jak konieczność oczyszczenia ziemi pod ogród, jak i ewentualne skażenie. Warto zadbać o relacje z potencjalnymi sąsiadami i zawczasu wypytać ich o historię działki, która nas interesuje. Wiem z własnego doświadczenia, że to może być istotne źródło cennych informacji.
  8. Hałas, a konkretnie odległość od źródeł hałasu. Mam tu na myśli hałas od drogi, linii kolejowej, zakładów przemysłowych, a także hałas emitowany przez samoloty. Tu każdy musi sam ocenić co może mu przeszkadzać. Oczywiście w domu przy zamkniętych oknach będzie dużo ciszej, ale co zrobić latem, gdy jest gorąco i trudno będzie spać przy zamkniętym oknie.
  9. Poziom wód gruntowych i bliskość cieków wodnych. Wysoki poziom wód gruntowych może znacząco utrudnić budowę domu i/lub podnieść jego koszt przez konieczności zastosowania drogich rozwiązań przeciwko wilgoci. Z tego też względu przy wysokim poziomie wód gruntowych lepiej jest zrezygnować z piwnicy. Jeśli chodzi o cieki wodne, to mam tu na myśli przede wszystkim ryzyko podtopień lub powodzi w związku z sezonowym przybieraniem wody i opadami. Trzeba brać pod uwagę nie tylko gołym okiem widoczne rzeki i dorzecza, ale nie należy także ignorować  również małych sezonowych rzeczek, które w trakcie intensywnych opadów potrafią wywołać lokalną powódź. Niestety ostatnio informacje o takich ekstremalnych nawałnicach – głównie latem – pojawiają się w naszym kraju coraz częściej.
  10. Cena. Każdy chce zapłacić jak najmniej, ale lepiej uważać na okazyjną cenę. Dobrze jeśli atrakcyjna cena wynika z faktu, że dotychczasowy właściciel potrzebuje szybko gotówki, gorzej jeśli niska cena wynika z wad ukrytych.

 

Udostępnij ten wpis znajomym:

Podobne wpisy:

1 komentarz

  1. Ja ostatnio kupiłem okazyjnie dość dużą działkę budowlaną i gdyby nie zaprzyjaźniony geodeta nie byłbym w stanie sam wyznaczyć granic tej działki. Zastanawiam się jeszcze nad podzieleniem jej na dwie mniejsze.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *